Who buys and where
- תמהיל הקונים: הון מענף ההייטק שמגוון לנדל"ן דולרי; משקיעים בבניינים ובפרויקטי פיתוח; משפחות שמבטיחות לעצמן אחיזה בארה"ב.
- טיסות ישירות תל אביב–מיאמי הופכות את הפיקוח למעשי, רבים מהבעלים מבקרים כמה פעמים בשנה.
- תשתית קהילתית חזקה: מתווכים, עורכי דין וחברות ניהול דוברי עברית בכל רחבי דרום פלורידה.
- רבים מהקונים מתחילים בדירה אחת או בנכס להשכרה, ומתרחבים לבניינים ברגע שהמבנה מוכח.
Financing without US credit
Foreign national loans are built for exactly this: 25–30% down is typical, with qualification on passport, visa status, and documented reserves instead of a US credit score. See foreign national loan requirements › Investors buying rentals can also use DSCR loans, which qualify on the property’s rental income.
ITIN
Most financed purchases and US tax filings require an Individual Taxpayer Identification Number. File Form W-7 with the IRS (passport required); many buyers complete it alongside the purchase with help from the title company or a CPA.
FIRPTA withholding on sale
When a foreign person sells US real property, the buyer must withhold 15% of the gross sale price and remit it to the IRS. This is a withholding, not the final tax. File a US tax return to compute the actual gain and claim any refund. Plan for it in your exit math from day one.
העברת כסף מישראל
העברות משקל לדולר מתבצעות דרך הבנקים הישראליים או דרך נותני שירותי מט"ח מורשים; אין בישראל הגבלות מט"ח שחוסמות את ההעברה, אך בסכומים גדולים נדרש תיעוד מקור הכספים (משכורת הייטק, אקזיט, מכירת נכס). שווה להשוות את מרווחי ההמרה של הבנקים הישראליים מול ספקי מט"ח מתמחים, בהעברות גדולות הפער משמעותי. מלווים אמריקאיים רוצים לראות את הכסף "מיושן" בחשבון אמריקאי לפחות 60 יום לפני הסגירה, התחילו את ההעברה הרבה לפני ההצעה. שמרו כל אישור: שרשרת מקור הכספים חייבת להיות שלמה.
Remote closings & power of attorney
You do not need to be in the US to close. The standard structure: a US bank account for wires, a power of attorney authorizing your representative, and a mail-away/remote closing coordinated by the title company. Lenders and title companies handle foreign-buyer remote closings routinely.
Managing from abroad
A Florida property manager handles leasing, maintenance, rent collection, and bill payment; you oversee from monthly statements. Interview 2–3 managers, verify their foreign-owner experience, and confirm how they handle security deposits and tax documents (1099-MISC / 1042-S).
Tax overview
ישראל מטילה מס על הכנסה עולמית של תושביה. הכנסות שכירות ורווחי הון מנכס אמריקאי מחייבים דיווח בישראל, עם זיכויי מס זרים לפי האמנה. האינטראקציה, במיוחד סביב הדיווח הישראלי על חברות LLC אמריקאיות, מורכבת באמת: שתפו יועץ מס ישראלי-אמריקאי לפני שבונים את מבנה הרכישה.
Tax notes on this page are general information, not tax advice. Cross-border taxation is complex, consult a CPA or tax attorney licensed in the relevant jurisdictions before structuring your purchase.
Popular areas
- Miami, אבנטורה, סאני איילס, בריקל, המסדרונות הישראליים המרכזיים.
- Fort Lauderdale, ערך טוב במחוז בראוורד עם ביקוש חזק להשכרה.
- Hollywood, השוק הביתי שלנו, דירות ובתים פרטיים ליד החוף.
FAQ
האם ישראלים יכולים לקבל משכנתא בארה"ב בלי קרדיט אמריקאי?
כן, הלוואות לזרים (foreign national loans) נבנו בדיוק לזה: מקדמה של 25%-30% בדרך כלל, דרכון + ויזה, ויתרות מתועדות. אין צורך בהיסטוריית קרדיט אמריקאית.
האם חייבים לטוס לפלורידה כדי לסגור עסקה?
לא, ייפוי כוח בתוספת סגירה מרחוק או בדואר הן שגרה מקובלת. קונים ישראלים רבים מעולם לא ביקרו בנכס לפני הסגירה (אם כי אנחנו ממליצים לראות את הנכס).
מהו ניכוי ה-FIRPTA?
15% ממחיר המכירה ברוטו מנוכים במקור ממוכרים זרים; מגישים דו"ח מס אמריקאי כדי לחשב את המס בפועל ולקבל החזרים.
איך מנהלים נכס להשכרה מתל אביב?
חברות ניהול בפלורידה מטפלות בהשכרה, בתחזוקה ובגבייה; הפרש השעות דווקא עובד לטובתכם, הבוקר של המנהל הוא אחר הצהריים שלכם.
כדאי לקנות דרך חברה ישראלית או אמריקאית?
רוב הקונים משתמשים ב-LLC אמריקאית; הטיפול המס הישראלי ב-LLC אמריקאית הוא ניואנסי (שקופה מול אטומה). החליטו יחד עם יועצים אמריקאים וישראלים כאחד.