Para quién es
- Inversionistas cuyos impuestos muestran pocos ingresos después de deducciones
- Comprar o refinanciar alquileres de 1 a 4 unidades y condominios
- Superar el límite de 10 propiedades financiadas de los préstamos convencionales
- Cerrar a nombre de una LLC para proteger su nombre personal
Requisitos típicos
| Puntaje de crédito mínimo | Típicamente 620 a 680 (algunos programas desde 600) |
|---|---|
| Pago inicial / LTV máximo | 20 a 25% de pago inicial; hasta 80% LTV en compra |
| DSCR mínimo | Usualmente 1.00 a 1.25; algunos programas sin ratio por debajo de 1.00 |
| Montos de préstamo | Aproximadamente $100,000 a $3,000,000 o más |
| Plazos | Tasa fija a 30 años, ARMs 5/6 y 7/6, opciones a 40 años y solo intereses |
| Penalidad por pago anticipado | Frecuente de 0 a 5 años, decreciente (ej. 5-4-3-2-1) |
| Reservas | Usualmente 3 a 12 meses de pagos |
| Tipos de propiedad | Casas unifamiliares, 2 a 4 unidades, condominios elegibles y muchos no elegibles, algunas de 5 a 8 unidades |
| Titularidad | A nombre personal o LLC / corporación |
Rangos típicos del mercado. Los términos reales dependen del prestamista, su crédito, la propiedad y el programa, y se confirman en su Estimación de Préstamo o term sheet.
Cómo funciona
- Estimamos la renta de mercado con el contrato de alquiler o el estudio de rentas del tasador (Formulario 1007).
- Dividimos esa renta entre el pago mensual completo: capital, intereses, impuestos, seguro y HOA (PITIA).
- Un índice igual o mayor al mínimo del prestamista califica; un índice más alto suele dar mejor precio.
- El crédito, las reservas y la tasación completan la aprobación. Sus ingresos personales no entran en el cálculo.
Ventajas y consideraciones
Ventajas
- Sin documentación de ingresos personales
- Sin límite de propiedades financiadas con la mayoría de prestamistas
- Titularidad en LLC
- Cash-out permitido para BRRRR y crecimiento del portafolio
Consideraciones
- Tasas más altas que los préstamos convencionales de inversión
- Penalidades por pago anticipado frecuentes
- Pago inicial mayor que en préstamos de vivienda propia
- Solo para inversión; no puede vivir en la propiedad
Documentos que necesitará
- Identificación con foto y autorización de crédito
- 2 a 3 meses de estados de cuenta bancarios para el pago inicial y reservas
- Contrato de alquiler (si está rentada) o estudio de rentas del tasador
- Documentos de la entidad si cierra en LLC (acta constitutiva, acuerdo operativo, EIN)
- Prueba de seguro de vivienda y, donde aplique, de inundación
Preguntas frecuentes
¿Los préstamos DSCR piden declaraciones de impuestos?
No. La mayoría de los programas DSCR no verifican ingresos personales. La renta de la propiedad es el ingreso de calificación.
¿Qué DSCR necesito?
La mayoría de los prestamistas piden 1.00 o más, es decir, que la renta cubra el pago completo. Índices de 1.20 a 1.25 suelen dar mejor precio. Algunos programas aceptan menos de 1.00 con mayor pago inicial.
¿Puedo usar un préstamo DSCR en una propiedad vacía?
Sí. Los prestamistas usan la estimación de renta de mercado del tasador (Formulario 1007) cuando no hay contrato de alquiler.
¿Cuántos préstamos DSCR puedo tener?
Generalmente no hay límite, a diferencia del tope de 10 propiedades del financiamiento convencional.
¿Puedo cerrar un DSCR a nombre de una LLC?
Sí, la mayoría de los programas permiten titularidad en LLC o corporación, usualmente con garantía personal.
¿Qué tan rápido cierra un préstamo DSCR?
Comúnmente de 2 a 4 semanas desde la solicitud, según la tasación y qué tan rápido lleguen los documentos.
¿Qué puntaje de crédito necesito para un DSCR?
La mayoría de los prestamistas piden 620 a 680, con el mejor precio desde 700. Algunos programas llegan a 600 con mayor pago inicial.
¿Los DSCR tienen penalidad por pago anticipado?
La mayoría sí. La estructura común es decreciente a 5 años (5-4-3-2-1): la tarifa baja cada año. Algunos prestamistas ofrecen opciones sin penalidad a una tasa un poco más alta.
¿Puedo vivir en una propiedad financiada con DSCR?
No. Los DSCR son solo para propiedades de inversión. Si planea vivir ahí, considere préstamos convencionales, FHA o bank statement.
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