Para quién es
- Fix and flip: comprar, renovar y vender en meses
- Cerrar en 7 a 14 días para ganar ofertas competidas
- Propiedades que los bancos no financian en su estado actual
- Puente entre la compra y un refinanciamiento DSCR o venta
Requisitos típicos
| Plazo | Típicamente 6 a 24 meses |
|---|---|
| LTV máximo | Usualmente 65 a 75% del valor después de renovar (ARV) |
| Tasa de interés | Más alta que la banca tradicional; el costo se mide en meses, no en años |
| Puntos de originación | Típicamente 1 a 3 puntos |
| Velocidad de cierre | 7 a 14 días en muchos casos |
| Garantía | La propiedad; normalmente con garantía personal |
Rangos típicos del mercado. Los términos reales dependen del prestamista, su crédito, la propiedad y el programa, y se confirman en su Estimación de Préstamo o term sheet.
Cómo funciona
- Nos envía la dirección, el precio de compra y su presupuesto de renovación.
- Evaluamos el valor después de renovar (ARV) con comparables recientes.
- El préstamo se estructura sobre el ARV: compra más fondos de renovación en desembolsos.
- Cierra en días, renueva, y vende o refinancia a un préstamo de largo plazo.
Ventajas y consideraciones
Ventajas
- Cierre en días, no en meses
- La propiedad es la garantía principal
- Fondos de renovación incluidos en el préstamo
- Ideal para propiedades que los bancos rechazan
Consideraciones
- Tasas y puntos más altos que la banca
- Plazos cortos: necesita una salida clara
- Requiere experiencia o un plan de renovación sólido
Documentos que necesitará
- Identificación y autorización de crédito
- Prueba de fondos para el pago inicial
- Presupuesto de renovación y comparables
- Documentos de la LLC si aplica
Preguntas frecuentes
¿Qué es un préstamo hard money?
Financiamiento privado de corto plazo donde la propiedad es la garantía principal. Se usa para inversión, no para vivienda propia, y cierra mucho más rápido que un préstamo bancario.
¿Qué tan rápido cierra?
En muchos casos de 7 a 14 días, porque la suscripción se enfoca en la propiedad y el plan, no en montañas de documentos personales.
¿Qué es el ARV?
After Repair Value: el valor estimado de la propiedad después de la renovación. Los prestamistas privados prestan un porcentaje del ARV, típicamente 65 a 75%.
¿Puedo usar hard money para mi casa?
No. El hard money es para propiedades de inversión. Para vivienda propia existen FHA, VA, convencional y bank statement.
¿Cómo salgo del préstamo?
Las dos salidas típicas: vender la propiedad renovada, o refinanciar a un préstamo DSCR de largo plazo una vez rentada.
¿Qué puntaje de crédito necesito?
Mucho menos exigente que la banca. El enfoque está en la propiedad y su experiencia, aunque un mejor crédito ayuda con los términos.
¿Financian la renovación?
Sí, la mayoría incluye fondos de renovación que se desembolsan por avances de obra verificados.
¿Cuánto cuesta?
Espere tasas más altas que la banca más 1 a 3 puntos de originación. El costo real se mide en meses: es caro por año, razonable por 6 meses si el trato es bueno.
¿Trabajan con LLCs?
Sí, la mayoría de los prestamistas privados prefieren o requieren titularidad en LLC.
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